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Durata del Contratto di Locazione ad Uso Non Abitativo

Durata del Contratto di Locazione ad Uso Non Abitativo
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La caratteristica principale di tale forma di contratto (Contratto di Locazione ad Uso Non Abitativo) è definita dall’art. 27 della L. n.392/1978 il quale elenca una serie di attività che seppur svolte in maniera transitoria e stagionale fanno ricadere il contratto di locazione in tale forma.

Esse sono:

  1. attività industriali, commerciali e artigianali;
  2. attività di interesse turistico;
  3. attività di lavoro autonomo;
  4. attività alberghiere e teatrali;
  5. attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche;
  6. attività relative ad immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti o aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

La durata delle locazioni e delle sublocazioni di immobili urbani, ai sensi dell’art.27 della L. n. 392/1978 non può essere inferiore a sei anni, fatta eccezione per la durata delle locazioni alberghiere, che invece non può essere inferiore ai nove anni.

In merito alla durata del contratto l’art.27, comma quinto, della L. n. 392/1978 statuisce espressamente: “il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”.

La natura transitoria può riguardare tutte le attività elencate dall’art.27, purché la stessa si desuma da criteri oggettivi riguardanti la natura dell’attività svolta.

Le disposizioni sulla durata sono inderogabili ed ai sensi dell’art.27, comma quarto della L. n. 392 “se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti”.

Giova evidenziare che, stante la durata legale minima di queste tipologie di locazioni, esse sono opponibili al terzo acquirente dell’immobile a norma dell’art. 2923 c.c., anche se non trascritte e non devono necessariamente stipulate in forma scritta, a pena di nullità a norma dell’art. 1350, n.8 c.c.

Le parti possono, altresì, stipulare un contratto di locazione ad uso diverso avente carattere stagionale ed in tal caso il locatore sarà obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività contemplate all’art. 27 , il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, a meno che se sopravviene disdetta da comunicarsi all’atra parte, a mezzo lettera raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza.

Le parti possono consentire contrattualmente al conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone avviso al locatore a mezzo lettera raccomandata, almeno sei mesi prima dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, sempre con preavviso di almeno sei mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata.

In mancanza il conduttore sarà tenuto al risarcimento del danno al locatore per l’anticipata restituzione dell’immobile, a meno che il conduttore non dimostri che l’immobile sia stato ugualmente utilizzato dal locatore.

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